AD 03 · AD 07
~R$ 8,67 — R$ 10,21
Sustentam o volume. AD 07 mais eficiente, CTR ~0,98%.
/
Relatório · ConfidencialVol. 01Veneza · Meta AdsJun · 2026
DiagnósticoTráfego pago01/jan — 28/jun · 2026
Campanhas Veneza
uma leitura
dos dados.
Seis meses de Meta Ads para o Veneza — R$ 44.145 investidos e 3.930 conversas no acumulado. Em junho, recorte do mês: ~R$ 10,3k investidos, ~960 conversas reportadas e 532 atendimentos reais na Laís. Este relatório separa o que a Meta reporta do que de fato chega à operação, aponta onde está a eficiência escondida e desenha o próximo ciclo.
- Cliente
- JCézar Engenharia
- Praça
- Águas Lindas / GO
- Período
- 01/jan — 28/jun · 2026
- Preparado por
- Equipe Katsuki
Junho · 2026 em números
Recorte do mês · maio → junho
O painel abaixo lê apenas junho. A ideia é separar o que a Meta chama de conversa iniciada do que chegou de fato para atendimento na Laís — porque são etapas diferentes da mesma jornada.
~R$ 10,3k
Investido em junho
R$ 366,66/dia × 28 dias rodados. Em maio o ritmo médio foi parecido.
~960
Conversas reportadas pela Meta · jun
Estimativa pelo custo médio de R$ 10,70/conversa.
532
Atendimentos registrados na Laís
Quantidade de contatos que chegaram para atendimento em junho, depois da conversa iniciada na Meta.
~R$ 19,30
Custo por atendimento na Laís
R$ 10,3 mil de mídia dividido pelos 532 atendimentos do mês.
Em outras palavras: junho teve cerca de 960 conversas apontadas pela Meta, mas 532 contatos aparecem como atendimento na Laís. Por isso o custo que importa para a operação não é só o custo da conversa; é o custo do contato que realmente entrou no fluxo de atendimento.
Leitura práticaA Meta mostra a porta de entrada. A Laís mostra o que virou atendimento. A diferença entre esses dois números é onde vale investigar perda, duplicidade ou qualidade do contato.
Comparativo maio × junho
| Indicador | Maio | Junho | Variação |
|---|---|---|---|
| Atendimentos · Laís | 454 | 532 | +17% |
| Investimento estimado | ~R$ 10,3k | ~R$ 10,3k | estável |
| Custo / atendimento real | ~R$ 22,60 | ~R$ 19,30 | −15% |
| Gap conversa → atendimento | ~53% | ~45% | melhora |
Junho fechou melhor que maio em todos os recortes: mais atendimentos com a mesma verba, custo por lead real mais barato e menos perda entre conversa da Meta e atendimento da Laís. É o tipo de evolução que a leitura por "conversa iniciada" não mostra.
R$ 44,1k
Acumulado jan–jun
62% da verba total da conta no período.
3.930
Conversas · acumulado
Soma do período. Não comparável com atendimentos do mês.
~50%
Gap médio conversa → atendimento
Média do período. Em junho caiu para ~45%.
§ 01
Resumo executivo
No acumulado jan–jun, o Veneza concentrou R$ 44.145 (62%) da conta, praticamente todo em uma única campanha de mensagem para o WhatsApp. Olhando só junho — mês contra mês com a operação — foram ~R$ 10,3k de investimento, ~960 conversas reportadas pela Meta e 532 atendimentos efetivos na Laís. O custo por conversa parece R$ 10,70, mas o custo por atendimento real está em ~R$ 19,30.
- 01
Conversa reportada ≠ lead atendido
É a distorção mais importante: o custo real de aquisição está sendo subestimado em ~80% a 95%.
- 02
Feed consome 51% e é o pior posicionamento
R$ 11,81 por conversa e CTR de 0,66%, enquanto Reels e Stories entregam a R$ 9,46–9,91 com CTR muito maior.
- 03
Formulário pausado cedo demais
Rodou só R$ 1.979 e foi desligado. Mesmo com pouco investimento, entregou lead a R$ 10,75 e o menor CPC da conta (R$ 2,80). Faltou tempo e verba para a Meta aprender e provar a tese.
- 04
Falta otimizar por qualidade
A campanha mede conversas iniciadas, não leads aprovados. A CAPI ligada ao CV ainda não vira objetivo de otimização.
- 05
Os anúncios mais rodados já estão cansando
No Facebook, as pessoas certas já viram o mesmo anúncio 3 a 3,5 vezes — sinal claro de fadiga. No fim do mês, parte da verba está sendo gasta mostrando a mesma peça pra quem já viu e não respondeu.
- 06
Ângulos do briefing não viraram criativo
Localização ao lado do melhor colégio, parcela a partir de R$ 499 e 0% de entrada são os argumentos mais fortes — e ainda não são peças dedicadas.
§ 02
Participação do Veneza na conta
62%
da conta · período
| Recorte | Investimento | Resultados | Custo |
|---|---|---|---|
| Conta total | R$ 70.809 | — | — |
| Veneza · total | R$ 44.145 | 4.118 | — |
| · Mensagem (CTWA, ativa) | R$ 42.055 | 3.930 conv. | R$ 10,70 |
| · Formulário (pausada) | R$ 1.979 | 184 leads | R$ 10,75 |
| · CTWA antigo (Alan) | R$ 111 | 4 conv. | R$ 27,71 |
95% do investimento Veneza está em uma única campanha, de um único objetivo. É eficiente — e também é risco: sem alternativa, qualquer queda derruba a operação inteira.
§ 03
A campanha principal · CTWA
R$ 42.055
Investimento
3.930
Conversas iniciadas
R$ 10,70
Custo / conversa
1,14M
Impressões
0,77%
CTR (link)
R$ 4,79
CPC (link)
2,82
Frequência média
8.784
Cliques no link
R$ 10,70 por conversa parece saudável — mas é métrica de superfície. "Conversa iniciada" é apenas o clique que abre o WhatsApp; não é lead atendido nem aprovado. O número que importa está logo abaixo.
§ 04 · O gap da Laís
O custo verdadeiro é quase o dobro do que a Meta reporta.
Cenário · 28 dias
R$ 19,30
R$ 366,66/dia × 28 dias ÷ 532 atendimentos.
Mês cheio
R$ 20,68
R$ 366,66/dia × 30 dias ÷ 532 atendimentos.
Cenário · teto R$ 15k
R$ 28,20
R$ 15.000 ÷ 532 atendimentos.
| Mês | Atendimentos · Laís |
|---|---|
| Junho · 2026 | 532 |
| Maio · 2026 | 454 |
| Conversas reportadas (jun, estim.) | ~960 |
A perda entre conversa Meta e atendimento Laís é da ordem de ~50%: cliques que não respondem, mensagens duplicadas, curiosos. O denominador real de qualquer decisão de orçamento é o atendimento, não a conversa.
§ 05
Onde está a oportunidade · posicionamento
Facebook e Instagram dividem a verba quase ao meio com desempenho praticamente igual. A alavanca de eficiência não está na plataforma — está no posicionamento.
| Posicionamento | Investim. | % verba | Custo / conv. | CTR | Leitura |
|---|---|---|---|---|---|
| Feed | R$ 21.265 | 51% | R$ 11,81 | 0,66% | Gargalo |
| Instagram Reels | R$ 7.870 | 19% | R$ 9,86 | 0,86% | Subaproveitado |
| Facebook Reels | R$ 7.531 | 18% | R$ 9,46 | 0,85% | Subaproveitado |
| Instagram Stories | R$ 2.041 | 5% | R$ 9,91 | 1,16% | Subaproveitado |
| Facebook Stories | R$ 1.458 | 3% | R$ 12,26 | 2,95% | CTR campeão |
| WhatsApp Status | R$ 1.198 | 3% | R$ 10,42 | 0,35% | Nicho |
| Anúncios FB Reels | R$ 227 | <1% | R$ 6,15 | 0,75% | Bolsão barato |
| Resultados da pesquisa | R$ 157 | <1% | R$ 6,05 | 0,44% | Bolsão barato |
| Marketplace | R$ 145 | <1% | R$ 13,22 | 0,65% | Caro |
Distribuição da verba · hoje
Feed51%
Instagram Reels19%
Facebook Reels18%
Instagram Stories5%
Outros7%
Custo por conversa · do mais barato ao mais caro
Resultados da pesquisa
R$ 6,05
Anúncios FB Reels
R$ 6,15
Facebook Reels
R$ 9,46
Instagram Reels
R$ 9,86
Instagram Stories
R$ 9,91
WhatsApp Status
R$ 10,42
Feed
R$ 11,81
Facebook Stories
R$ 12,26
Marketplace
R$ 13,22
O Feed leva metade da verba e entrega o pior custo entre os posicionamentos de volume.
Reels e Stories somam 45% da verba, mas entregam 15–20% mais barato.
Há bolsões a ~R$ 6 que recebem migalhas e merecem teste manual.
§ 06
A campanha de formulário, abandonada cedo
Rodou só R$ 1.979 e entregou o CPC mais barato da conta — R$ 2,80, contra R$ 4,79 da campanha de mensagem.
O briefing afirma que na região o formulário é mais barato e o cliente "responde melhor ao formulário". O CPC confirma o primeiro ponto. O segundo nunca foi testado de verdade porque a campanha foi pausada antes de ganhar volume. Com a CAPI já ligada ao CV, é o momento de reativar e otimizar por aprovado.
Comparativo
Formulário
Mensagem
Custo / lead
R$ 10,75
R$ 10,70
CPC (link)
R$ 2,80
R$ 4,79
CTR
0,52%
0,77%
§ 07
Leitura de criativos · direcional
Ressalva: o relatório de anúncios não identifica a campanha de origem. Trate os números abaixo como tendência, não como número fechado.
AD 06 · Atenção Águas Lindas
~R$ 12,24
Localização é o ângulo nº 1 do produto. Não abandonar — refazer.
Variações sem classificação
—
Muitas peças pequenas sem volume para a Meta aprender. Concentrar.
§ 08
O briefing à luz dos dados
Briefing
Formulário é mais barato e converte melhor na região
Dados
CPC R$ 2,80 vs R$ 4,79 da mensagem; campanha pausada com pouca verba.
Leitura
Confirmado no CPC. Falta volume para validar qualidade. Reativar.
Briefing
Reduzir dependência de imobiliária (de 40% para 20%)
Dados
Tráfego concentrado em conversas, sem otimização por aprovado.
Leitura
O canal próprio só escala com leads qualificados. Otimizar por CV é o caminho.
Briefing
Parcela R$ 499 · 0% entrada · localização
Dados
Não dá para isolar nos criativos; ângulo de localização saiu caro.
Leitura
Transformar em peças dedicadas e medir uma a uma.
Briefing
CAPI puxando aprovados do CV (criada ~15 dias)
Dados
Campanha ainda otimiza por conversa.
Leitura
Migrar objetivo para conversão (aprovado) assim que houver volume.
Briefing
Orçamento ~R$ 15 mil/mês · 100% Veneza desde o dia 15
Dados
Acúmulo do período coerente; Feed absorve metade.
Leitura
Redistribuir por posicionamento antes de dividir com o Esmeralda.
§ 09
Mapa de oportunidades · próximo ciclo
Priorizado por impacto e facilidade. Os primeiros são ajustes rápidos de mídia; os últimos são estruturais e ligados à transição Veneza → Esmeralda.
Alta · eficiência imediata
- 01
Redistribuir verba por posicionamento
Tirar peso do Feed (51%) e reforçar Reels + Stories. Testar conjunto manual com bolsões de R$ 6. Meta: baixar custo médio de R$ 10,70 para a faixa de R$ 9.
- 02
Reativar formulário como linha permanente
Rodar formulário e mensagem em paralelo, comparados pelo custo por lead aprovado no CV — não por conversa.
- 03
Migrar otimização para aprovado no CV via CAPI
Sair de 'conversas iniciadas' para o evento de aprovação. Alinha mídia ao que de fato importa e ataca diretamente a meta de 20% via imobiliária.
- 04
Plano de rotação de criativos
3 a 4 peças novas por mês, trocando antes da fadiga (já visível a freq. 3,4–3,5 no Facebook). Aposentar variações 'sem classificação'.
Média · ângulos e públicos
05
Biblioteca por ângulo
Localização (colado ao melhor colégio), Preço (R$ 499 / 0% entrada), Decorado humanizado (famílias reais, troca a cada ~2 meses), Escassez (últimas unidades).
06
Premium-sóbrio, sem 'favelar' a marca
Padronizar linha visual dos anúncios (menos Canva/funk) mantendo produto acessível. Ajuste de execução, não rebranding.
07
Geografia pelo criativo
Como a Meta não cerca mais moradores da região, usar peças que se autoidentificam ('Atenção, Águas Lindas') para reduzir vazamento.
Estratégica · transição Veneza → Esmeralda
Subir o Veneza em R$ 10 mil como "últimas unidades" e capturar quem perdeu com o Esmeralda no preço antigo.
Duas campanhas em A/B: (a) Veneza nas últimas unidades, gatilho de escassez; (b) Esmeralda, a nova fase. Como ficam na mesma rua e dividem decorado, criativo e público são reaproveitáveis quase inteiros.
§ 10
O que o CRM (CV) está contando
Base · 3.396 leads · Morada Villa Veneza · jan–jun
O CV é forte para enxergar funil e desfecho comercial. É fraco, hoje, para dizer de qual anúncio o lead veio e quem ele é. Essa leitura mostra o que dá para usar agora e o que falta plugar para fechar o ciclo Meta → CRM → venda.
60 / 61
Vendas vieram de leads com score 80+
O score do CV é o melhor sinal de qualidade que temos hoje.
30,6%
Taxa de venda na faixa score 80+
Contra ~0% na faixa 60–79, que concentra quase todos os leads.
0%
Campanha preenchida no CV
Não dá para amarrar a venda ao anúncio que originou o lead.
~32%
Das perdas são endereçáveis na mídia
Engano, perfil financeiro fora do MCMV e investidor x moradia.
Três conclusões que mudam como otimizar
01
Score do CV é o sinal de qualidade nº 1
Leads com score 80 ou mais convertem a 30,6%. A faixa 60–79, que é a maioria, praticamente não vende. A mídia precisa perseguir esse perfil — não o clique barato.
02
O CRM não captura a campanha
Os campos de campanha e UTM estão 100% vazios. Vemos o canal (Meta, WhatsApp), mas não qual peça ou conjunto gerou o lead. É o elo que falta para creditar venda à mídia certa.
03
1/3 das perdas dá para corrigir na mídia
Cliques por engano, perfil financeiro fora do teto MCMV e investidor entrando como moradia somam ~32%. Tudo endereçável no criativo, no formato e na segmentação.
O que o CV entrega bem hoje
- Situação no funil100%
Onde o lead está: SDR, atendimento, crédito, reserva, venda.
- Score do lead100%
Qualidade prevista. O dado mais valioso da base.
- Origem (canal)100%
Meta, WhatsApp, orgânico. Mas só o canal, não a campanha.
- Reserva / Ganho / Perda100%
Desfecho comercial de cada lead.
- Motivo de cancelamento25%*
Preenchido só nos descartados — é o esperado.
- Datas de 1ª e última interação90–99%
Permite medir velocidade de atendimento.
* 25% porque só os descartados têm motivo registrado.
O que está vazio e limita a otimização
- Campanha / UTM0%
Sem isso, não dá para saber qual anúncio gerou cada venda.
- Renda, profissão, idade, sexo0%
Sem perfil para públicos semelhantes ou segmentar por renda.
- Cidade, bairro, estado0%
Sem validar a geografia real de quem está comprando.
- Submotivo de cancelamento0%
O motivo fica genérico, sem a causa fina.
- Produto / tipologia de interesse0%
Sem distinguir interesse por tipologia ou planta.
Hoje o CV responde muito bem "o lead avançou?" e "é um bom lead?". Ainda não responde "de qual anúncio ele veio?" nem "quem é ele?".
Score do CV · distribuição de vendas
Quase toda venda vem de uma fatia pequena da base — e o CV já sabe identificar essa fatia.
Faixa 0–39
107leads
1vendas
Taxa de venda · 0,9%
Faixa 60–79
3.096leads
1vendas
Taxa de venda · ≈ 0%
Faixa 80–100
193leads
59vendas
Taxa de venda · 30,6%
Em vez de otimizar por volume de conversa, a mídia passa a perseguir o lead que chega no score 80+ — o que de fato vira venda. O caminho prático é mandar o evento "score 80+" (ou "em análise de crédito") do CV de volta para a Meta via CAPI e deixar o algoritmo aprender com esse sinal.
Origem da venda · o ponto cego
A Meta gera 86% dos leads, mas só aparece em 4 das 61 vendas.
| Canal | Leads | Em crédito | Vendas | Leitura |
|---|---|---|---|---|
| Meta (FB/IG) | 2.921 | 48 | 4 | Gera o volume; a venda some no caminho. |
| 281 | 29 | 4 | Desdobramento do clique pro WhatsApp. | |
| Outros / interno | 156 | 60 | 51 | Onde a venda aparece — sobrescreve a origem real. |
| Orgânico | 38 | 15 | 2 | Pequeno, mas converte bem. |
51 das 61 vendas caem em "interno" porque a origem é sobrescrita quando o corretor ou a imobiliária assume o lead. Sem travar a campanha na entrada, o CV nunca vai creditar a venda à mídia certa — e a Meta vai continuar parecendo ineficiente no relatório.
Motivos de perda · 865 leads classificados
Por que o lead some — e quem consegue resolver.
Agrupando os motivos por natureza, fica claro o que é problema de mídia, o que é atendimento e o que é mercado. Cada bloco pede uma ação diferente.
Atendimento
61%
~531 leads
Não atende após o 1º contato, desistência, postergou. Pede velocidade do primeiro toque e cadência de nutrição.
Mídia (corrigível)
32%
~280 leads
Cadastrou por engano, perfil financeiro fora do MCMV, investidor entrando como moradia. Resolve no criativo, no formato e na segmentação.
Mercado / genuíno
6%
~54 leads
Comprou na concorrência, mudou de cidade, optou por aluguel ou usado. Pouco acionável pela mídia.
Top motivos registrados
Cliente não atende após 1º contato26530,6%
Cadastrou por engano24228,0%
Desistência24228,0%
Comprou na concorrência252,9%
Postergou decisão242,8%
Perfil financeiro (renda / MCMV / FGTS)~151,7%
Não é o público-alvo (investidor x moradia)101,2%
Dados de contato inválidos80,9%
Localização80,9%
Prazo de entrega não atende70,8%
Atendimento como variável de mídia
462 leads (14%) ficaram em Lista de Redistribuição sem serem trabalhados, e o motivo de perda nº 1 é "cliente não atende após 1º contato".
Lead pago que esfria por demora de atendimento é mídia jogada fora. A velocidade do primeiro toque é medível no CV e precisa entrar no mesmo painel do custo por lead.
O que passar a registrar no CV para fechar o ciclo
Quatro ajustes de configuração — não de verba — que destravam a otimização.
- 01
Campanha e UTM na entrada do lead
Gravar campanha, conjunto e criativo (ou ao menos UTM) no CV, e travar para não serem sobrescritos quando o corretor assume. Sem isso, as 61 vendas continuam invisíveis para a mídia.
- 02
Eventos de qualificação de volta para a Meta (CAPI)
Enviar 'score 80+', 'análise de crédito' e 'venda' com o id do lead. A Meta passa a otimizar por qualidade, não por conversa.
- 03
Perfil mínimo (renda e cidade)
Ainda que via formulário, alimentar renda e cidade abre a porta para públicos semelhantes e valida a geografia real do comprador.
- 04
Velocidade de atendimento como indicador
Acompanhar tempo até o 1º toque e o tamanho da fila de redistribuição. Hoje é onde mais se perde lead pago.
Com esses quatro registros no lugar, o relatório consolidado Meta + Google + CRM deixa de comparar canais por conversa e passa a comparar por lead qualificado e por venda — que é o que de fato decide orçamento.
§ 11
O que vamos acompanhar
Métrica · 01
North star
Custo por lead aprovado no CV — não por conversa, não por lead bruto.
Métrica · 02
Taxa conversa Meta → atendimento Laís
Acompanhada todo mês. Hoje a perda é ~50%. Toda decisão de orçamento usa o atendimento como denominador real.
Métrica · 03
Custo por conversa × custo por lead de formulário
Lado a lado, para validar a tese do formulário.
Métrica · 04
CTR e frequência por posicionamento
Para disparar a troca de criativo antes da fadiga.
Métrica · 05
Custo por posicionamento
Para validar a redistribuição da verba do Feed.
Ressalvas dos dados
- Período acumulado (01/jan a 28/jun/2026); não reflete variações semanais nem efeitos de pico (ex.: Copa).
- Relatórios de Conjuntos e Anúncios não trazem o nome da campanha; o diagnóstico de criativos é direcional.
- "Conversa iniciada" não equivale a lead qualificado nem a venda; a leitura de qualidade depende do cruzamento com o CV.
- Alcance e frequência não são somáveis entre posicionamentos; usados aqui de forma ponderada e indicativa.